Sezame leasing immobilier > Blog > Devenir propriétaire > Devenir propriétaire autrement
Devenir propriétaire avec des crédits en cours
- Clara Tairraz
- Temps de lecture : 3 min
SOMMAIRE
L'essentiel à retenir (résumé pour lecture rapide)
Oui, emprunter avec un crédit en cours est tout à fait possible et légalement autorisé en France, à condition de respecter certains critères bancaires.
Le taux d’endettement maximum toléré est de 35 % des revenus nets (norme HCSF depuis 2022), toutes mensualités confondues.
La capacité d’emprunt dépend de vos revenus, de vos charges actuelles, de votre apport personnel et de votre reste à vivre (minimum 500 à 700 €/mois).
Les solutions pour améliorer votre dossier :
- Rachat de crédits, allongement de la durée, apport plus important, co-emprunteur ou remboursement anticipé des petits crédits.
- Le crédit immobilier est plus strict (35 %) que le crédit consommation (jusqu’à 40-45%).
- Faire appel à un courtier en crédit immobilier augmente significativement vos chances d’obtenir un financement.
- Les crédits renouvelables, même non utilisés, sont comptabilisés dans votre taux d’endettement.
Peut-on faire un prêt immobilier avec un crédit en cours ?
Oui, il est parfaitement possible d’emprunter avec un crédit en cours, mais cela ne signifie pas que toutes les banques vous diront oui. Que vous soyez en train de rembourser un crédit auto, un prêt à la consommation ou même un prêt immobilier en cours, la législation française ne vous interdit pas de souscrire un nouveau financement. En revanche, les critères d’approbation d’une banque sont stricts et visent à protéger autant l’emprunteur que l’établissement bancaire.
Deux grandes familles de crédits existent : les crédits immobiliers (achat d’un bien) et les crédits à la consommation (auto, travaux, personnel).
Le cumul est possible entre ces catégories, mais il soulève une vraie question : êtes-vous en capacité d’emprunt suffisante pour absorber une nouvelle mensualité sans compromettre votre équilibre financier ?
Dans ce guide, nous allons détailler les conditions, les obstacles et surtout les solutions de financement immobilier à votre disposition pour concrétiser votre nouveau projet malgré vos engagements existants.
Ce que dit la loi sur les crédits en cours
Un cadre légal souple
La réglementation bancaire française n’impose aucune limite au nombre de crédits qu’un particulier peut détenir simultanément.
Vous pouvez donc cumuler plusieurs prêts, à condition que votre situation financière emprunteur le permette.
Les banques appliquent leurs propres règles prudentielles, encadrées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Les types de cumuls autorisés
- Crédit immobilier + crédit immobilier : typiquement pour une résidence principale + un investissement locatif.
- Crédit immobilier + crédit consommation : le cas le plus fréquent (achat immobilier avec un crédit auto en cours).
- Crédit consommation + crédit consommation : plusieurs petits prêts personnels cumulés.
Un exemple :
Imaginons : vous remboursez un crédit auto de 250 €/mois depuis deux ans, et vous souhaitez acquérir votre résidence principale. Avec des revenus de 3 500 €, une situation stable et un apport personnel correct, rien ne vous empêche d’obtenir un prêt immobilier. La banque évaluera simplement votre taux d’endettement global incluant les
deux mensualités de prêt.
L’essentiel est de respecter le plafond autorisé et de présenter un dossier solide.
En cause : quelques crédits consommation en cours, qui devaient pourtant se solder naturellement dans les deux années suivantes.
Les obstacles à franchir
1- Le taux d'endettement, barrière n°1
Le taux d’endettement maximum est le ratio entre vos charges de crédit mensuelles et vos revenus nets.
Depuis janvier 2022, le HCSF impose un plafond de 35 % assurance emprunteur incluse. Certaines banques, pour des profils premium, peuvent déroger à hauteur de 20 % de leur production.
Exemple chiffré :
– Revenus nets : 3 000 €/mois
– Endettement maximum : 1 050 €/mois (35 %)
– Si vous avez déjà un crédit de 400 €/mois, il vous reste 650 € de capacité pour une nouvelle mensualité.
Ce calcul intègre toutes les mensualités existantes : crédit auto, prêt étudiant, crédit travaux, crédit renouvelable (même non utilisé) et la future mensualité du prêt demandé.
2- La capacité de remboursement et le reste à vivre
Au-delà du ratio mathématique, les banques analysent votre taux d’effort et votre reste à vivre nécessaire. Ce dernier correspond à ce qu’il vous reste pour vivre après paiement de tous vos crédits et charges fixes. Les évaluations bancaires exigent généralement 500 à 700 € par personne au foyer, voire davantage pour les familles.
3- Votre profil d'emprunteur
- Historique bancaire : absence d’incidents, découverts maîtrisés.
- Ancienneté et régularité de remboursement de vos crédits actuels.
- Stabilité professionnelle : CDI, fonctionnaire, indépendant établi. À noter que investir dans l’immobilier sans CDI . reste une question légitime, car les profils hors CDI peuvent aussi emprunter sous certaines conditions.
- Apport personnel disponible (10 à 20 % minimum pour l’immobilier).
Comment augmenter vos chances d'obtenir un nouveau prêt ?
Réduire vos dettes existantes
La solution la plus efficace : alléger vos mensualités de prêt actuelles.
- Rembourser par anticipation les petits crédits (surtout les crédits conso à taux
élevé). - Opter pour un rachat de crédits : cette simulation de regroupement de prêts permet de
fusionner plusieurs emprunts en un seul, avec une mensualité unique réduite (jusqu’à -60
% parfois) grâce à un allongement de durée. - Principe : réduire de 200 €/mois vos dettes = +200 € de capacité pour un nouveau
projet.
Augmenter vos revenus ou les valoriser
Justifier une augmentation salariale ou une prime régulière.
- Ajouter un co-emprunteur (conjoint, parent) pour doubler la rémunération emprunteur prise en compte.
- Valoriser les revenus complémentaires : financement locatif, activité secondaire, pension.
Améliorer la qualité de votre dossier
Une bonne préparation dossier prêteur fait toute la différence :
- Apport personnel renforcé (15-25 %). Prendre le temps epargner pour un projet immobilier reste l’un des leviers les plus efficaces pour rassurer la banque.
- Allongement de la durée du prêt pour alléger la mensualité (jusqu’à 25 ans en
immobilier). - Négocier une assurance emprunteur externe moins chère grâce à la loi Lemoine.
- Documentations financières impeccables : trois derniers bulletins de salaire, avis
d’imposition, relevés de comptes sans incidents. - Proposer des garanties complémentaires (hypothèque, caution, nantissement).
De locataires à futurs propriétaires : l’histoire de Jocelène et Niklaus
Quand Jocelène et Niklaus ont trouvé leur maison, celle où ils s’imaginaient construire leur vie de famille avec Elijah, leur petit garçon, ils pensaient que le plus dur était derrière eux. Mais comme beaucoup de ménages, ils ont été confrontés à un refus de prêt .
“On savait qu’on serait capables d’assumer un crédit dans peu de temps… mais la banque, elle, ne voyait que notre situation du moment”, explique Jocelène.
Face à ce blocage, le rêve d’acheter semblait devoir être repoussé. Jusqu’à ce qu’ils rencontrent Sezame.
Le leasing immobilier : une solution pour franchir le pas sans précipitation
Grâce au leasing immobilier, Jocelène et Niklaus ont pu emménager dès maintenant dans leur maison, tout en continuant à rembourser progressivement leurs anciens crédits.Leur bien a pu être acquis par Sezame, avec un contrat clair et sécurisé leur laissant le temps de se stabiliser financièrement avant le rachat.
Et surtout : grâce à la négociation menée par Antoine (équipe Sezame), le prix du bien a pu être réduit de plus de 20 % par rapport au prix initial.
Une économie qui a complètement changé la donne.
“Pour nous, c’était impensable de pouvoir acheter à ce prix-là. Quand on a vu que c’était possible, on n’en revenait pas.”
Une maison, un projet de vie
Aujourd’hui, Jocelène, Niklaus et Elijah ont trouvé leur équilibre. Ils profitent pleinement de leur maison, tout en se projetant sereinement vers l’achat définitif, prévu après la fin de leurs anciens crédits, courant 2026.
“C’est notre maison. Même si le crédit n’est pas encore à notre nom, on s’y sent déjà chez nous.”Pour eux, le leasing immobilier a été une étape décisive : celle qui leur a permis de ne pas renoncer à leur rêve, tout en restant prudents et réalistes et en étant accompagnés à chaque étape pour sécuriser leur projet et leur rachat.
Leur retour d’expérience
J’ai eu une très belle expérience avec Sezame. L’équipe est disponible, à l’écoute et la communication a été simple et efficace. Ils m’ont accompagnée tout au long de mon projet. Je suis satisfaite et je recommande Sezame à d’autres personnes.
C’est grâce à sa solution de leasing immobilier et son accompagnement sur mesure que Sezame permet à des aspirants propriétaires de concrétiser leur projet d’accession à la propriété.
Vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale, mais ne pouvez pas avoir accès à un crédit immobilier dans l’immédiat ? Rendez-vous sur notre site pour tester votre éligibilité à notre solution.
Devenir propriétaire avec la location-accession
Sezame vous offre une solution alternative pour devenir propriétaire avec la location-accession. Vous emménagez dès maintenant dans le bien que vous voulez acheter en tant que locataire-accédant, vous commencez par le louer ce qui vous laisse le temps de consolider votre profil emprunteur et constituer votre apport pendant 18 mois maximum. Dès que vous êtes prêt vous achetez le bien, à un prix convenu avant votre emménagement.
FAQ - Comment obtenir un prêt immobilier avec un crédit en cours ?
Aucune limite légale. En pratique, au-delà de 2 ou 3 crédits, les banques deviennent réticentes, sauf pour les investisseurs immobiliers avec revenus locatifs solides.
Oui. Un incident de paiement apparaît dans votre historique bancaire et peut déclencher un fichage FICP à la Banque de France. Régularisez avant toute nouvelle demande.
Idéalement 6 à 12 mois, le temps d’installer une régularité de remboursement visible dans vos relevés.
Oui, même non utilisés. Les banques considèrent la capacité maximale disponible. Conseil : clôturez les réserves dormantes avant de déposer un dossier.
Les refus ne sont pas centralisés, mais multiplier les demandes simultanées se voit sur vos relevés (frais de dossier, consultations). Mieux vaut passer par un courtier qui sélectionne la bonne banque du premier coup.
Ces articles pourraient aussi vous intéresser...
